daki.cz

Jestliže už je to nějaká doba, co jste si vzali hypoteční úvěr na nějakou nemovitost a každý měsíc jste ji pečlivě spláceli, možná budete chtít hypotéku splatit o něco dříve, protože máte dostatek financí. Radost z možnosti předčasného splacení hypotečního úvěru ovšem může rychle zkazit výška případných sankcí.

Pro bankovní instituci představuje každý z klientů, který si půjčuje, náklady. Aby mohly banky dostát svým závazkům, musí si na to též vypůjčit. To se provádí buď na mezibankovním trhu, nebo vydáním tzv. hypotéčních zástavních listů. Banka se tím zaváže svým věřitelům vyplatit určitý úrok za jisté konkrétní období. Tyto náklady se potom převádějí na klienty v úroku hypotečního úvěru, nebo do dalších poplatků, které za něj banka má stanoveny. Jestliže se klient rozhodne pro předčasné splacení nebo jen částečné umoření svého dluhu, jedná se o krok, který se i u banky odrazí v jejích nákladech. Z toho důvodu se klientovi připočítává sankce, jejíž výška může být poměrně odlišná u každé banky. Pokaždé se ale mechanismus výpočtu nachází vypsaný ve smluvních podmínkách.

K vypočítání smluvní sankce vede pokaždé různá cesta, kterou si ovšem každý hypoteční ústav určuje sám. Nejlogičtějším se zdá být propočet ve formě ušlých úroků až do skončení fixačního období. Jejich výška představuje přibližnou sumu, o níž banka předčasným splacením hypotéky přijde. Tento typ výpočtu ovšem banky používají pouze výjimečně. Mnohem častěji se setkáme s vyžádáním určitého procenta z výše mimořádné splátky za každý zbývající rok včetně již započatého až do konce fixace. Standardně se pohybujeme kolem pěti procent. Pro banku se jedná o výhodu, zatímco z pohledu klienta se jedná o nejnákladnější z možných řešení. Další možnost představuje varianta, která je založena na počítání sankce procentem z výše předčasně splacené cifry, což je pro dlužníka mnohem výhodnější, než jak tomu bylo u předchozí možnosti. Hypoteční úvěr je poměrně individuální produkt, který se upravuje přesně podle potřeb klienta, a proto bychom o výši sankce měli diskutovat se svým bankovním poradcem ještě před podpisem úvěrové smlouvy. Můžeme se dokonce pokusit najít rozumné řešení, které bude výhodné pro obě strany.

Předčasné splacení hypotéky se vyplatí v případě, že má banka nastavenou sankci na jedno procento a méně, vyplatí se při původním úroku okolo pěti procent a předpokládaném novém úroku tři procenta po refinancování. Některé banky také nabízí možnost výhodného či bezplatného předčasného splacení za mírně vyšší úrokovou sazbu. U sankce, která se pohybuje na pěti procentech a výše, se situace radikálně odlišuje. V takových případech se vyplatí počkat si do konce fixace, jelikož jinak by se původní výše hypotéky přeplatila. Přeplatek by se potom mohl pohybovat dokonce v řádech desítek až stovek tisíc korun, což se určitě nevyplatí. Nutno navíc konstatovat, že s pěti procenty a výše se setkáte na našem trhu nejčastěji.

Refinancování hypotéky by se mělo řešit v dostatečném předstihu. Rozhodně není rozumné si vzpomenout ze dne na den. Doporučuje se domlouvat si podmínky alespoň rok před skončením fixace. Některé banky nabídnou garanci úrokové sazby, která funguje na bázi jakési rezervace aktuálně nízké úrokové sazby na dobu, kdy se vám bude zdát proces refinancování ideální. Existují i banky, které takovou službu nabídnou až na jeden rok dopředu, nicméně mnohem obvyklejší je třicet dnů před koncem fixace podle smlouvy. Pokud předpokládáme, že současné sazby se už výrazně nebudou měnit, je sjednání úrokové míry dopředu nejvýhodnější. Tím se vyhnete sankcím z předčasně splaceného úvěru, nicméně to neřeší situaci, ve které chceme doplatit rovnou celý hypoteční úvěr. Výjimku tvoří spotřebitelská část hypotečního úvěru, kde má klient banky nárok na předčasné splacení ihned a zároveň má i možnost do dvou týdnů od smlouvy odstoupit.